リバースモーゲージと抵当権について

持ち家などの資産はあっても現金収入が少ない高齢者などを対象に、居住中の持ち家を担保に生活費や福祉サービス費にあてるために使われるのがリバースモーゲージです。

一般に持ちの土地の評価で融資額が決められます。

担保として物件に根抵当権が設定されます。

最近は、メガバンクをはじめとして各種の金融機関や自治体が取り扱うようになってきました。

制度としては、高齢者に、必要な資金が自宅に住みながら借りられ、しかも契約満了まで支払いが利子だけということも可能になっています。

抵当権は、住宅ローンなど特定の債権を担保として不動産上に設定されます。

したがって、特定の債権が消滅すると、それを担保としていた権利も消滅します。

これに対して、根抵当権は会社での借入金など、継続的な取引から生じる不特定多数の債権について一括して担保する抵当権のことです。

抵当権のように、設定の時に特定の被担保債権が存在していることも必要ありませんし、個々の債権が弁済されて消滅しても、将来発生する債権に対して保全するため担保は存続します。

なぜ金融機関は、根抵当権の設定を求めるのでしょうか。

ひとつには、契約期間内に極度額の限度内で借入額の金額が増減しても対応することができます。

その都度設定にかかる費用をかからなくすることでコストが少なくなります。

金融機関にとっては、契約満了時の担保物件の売却も前提としているので保全の面で都合がいいという理由があります。

根抵当権は、利息・延滞利息も含めての枠なので実際に借り入れるのは極度額より低い金額です。土地・建物で１億円の不動産価値があるとします。

１番抵当が、４千万円であれば他の銀行はまだ６千万円貸してくれます。

根抵当権で１億に設定してあると他の金融機関はその物件に対して担保付きでお金を貸してくれることはまずありません。

また極度額の設定にすることで、同一金融機関に他の無担保債権回収にあたり、物件処分時にこの債権も含めて処理することができます。

その意味で極度額をいくらにするかは重要な問題であるとよく理解してリバースモーゲージが使われることが必要です。

リバースモーゲージの限度額について

リバースモーゲージで借りられる限度額は、一戸建ての価格の5割までとなっていることが多いようです。

一戸建ての価格は、銀行が独自の基準で評価をして、金額を出します。

あらかじめ不動産査定に出しておいて、調べておくと予想がしやすいと思われます。

不動産一括査定サイトなどを活用して、複数の不動産会社に査定をしてもらって、その結果から一戸建ての価格の相場を把握します。

場合によっては、リバースモーゲージを利用するよりも家を売ってしまったほうが得をするかもしれません。

一戸建ての価格が4000万円と出たら、その5割の2000万円くらいがリバースモーゲージで借りられる限度額となります。

銀行によっては、6割～7割くらいまで借りられることもあります。

しかし、7割程度まで借りてしまうと、借金の元本よりも一戸建ての価値が下回ってしまうリスクが高まるので、5割くらいに抑えておくのが無難です。

契約者が死亡して、家を売っても借金が完済できない時には、子供に借金の負担を負わせることになる可能性もあります。

一戸建ての場合、建物の価値は大きく低下しますので、土地の価格がメインとなるでしょう。土地の価格はそれほど大きく落ちることはあまりありませんが、エリアによっては、将来大きく価値が落ちてしまう可能性もあります。

人口減少が進んでいるエリアなどでは、将来不動産の価値が大きく下がることが予想され、リバースモーゲージが利用できないこともあります。

銀行によっては、マンションでもリバースモーゲージが利用できることがあります。

マンションについては、土地の割合が少ないため、利用できるケースは限られてしまうでしょう。

将来にわたって価値があり続けるようなマンションならば、可能性はありますが、限度額は5割以下になってしまうと思われます。

リバースモーゲージでは、毎月の返済は利息だけになりますが、元本はいっさい減りません。限度額いっぱいまで借りてしまうことには慎重になっておきましょう。

リフォームが必要な家の場合やリフォーム費用について

リフォームが必要な場合の費用をどうやって捻出するかということを考えた場合、一つの方策がリバースモーゲージの活用です。

リバースモーゲージというのは主に高齢の人を対象にした仕組みで、自分の持ち家を担保にしてお金を借り、自分の死後に返済をするというものです。

もちろん人は自分が死んだ後に実際の返済を行うことはできませんから、相続人がその手続きをすることにはなります。

返済にあてるお金はどうするかというと、担保にしていた持ち家を売却するのが基本ではありますが、もちろん相続人が別途返済資金を用立てすることができるのであれば持ち家の売却は必須ではなく、そのまま不動産を相続することも可能です。

このリバースモーゲージの特徴の一つは、自宅を担保としますからそれなりにまとまったお金を借りることも可能であることと、自宅にそのまま住み続けることができることです。

一般的に高齢者で、自宅はあるけれども収入に不安を抱えている人のための仕組みですから、リフォームなどには非常に適していると言えます。

働き盛りの30代、40代に取得した持ち家も、50代、60台と自分が歳を重ねるにつれて次第に傷んできます。

補修をすることで長く住むこともできるようになるでしょう。

それだけではなく、自分たちの介護で必要になることを考えて、簡単なものであれば例えば廊下やバスルームに手摺りをつけるとか、大掛かりなものではホームエレベーターを設置するなどということもあるかもしれません。

しかし、リフォームにかかる費用は場合によっては数百万円単位にもなります。

働いていて毎月の収入があるときならばともかく、退職した後の年金でこれをまかなうとなればかなりの負担であることは間違いありません。

リバースモーゲージで借りたお金の使い道はとくに制限されていません。

自分たちの生活にかかる費用であれば何に使っても構いませんから、自宅のリフォームのために使うことももちろんできるのです。

リバースモーゲージとリースバックについて

老後の生活資金を得るために、自宅は所有しているけれども年金などの現金収入が少ない人に対して考えられる方法はいくつかありますが、その中にリバースモーゲージとリースバックという方法とがあります。

このどちらにも当たらない方法として、単純に自宅を売却してしまって資金を得るという方法がありますが、それではまず住むところを探さないといけません。

高齢になってから賃貸住宅を探すようなことも困難でしょうから、資金をそれなりに得ることができる一方で自宅にはそのまま住み続けることができる方法としてこのリバースモーゲージとリースバックという方法があることを知っておいて損はありません。

リバースモーゲージとは、自宅を担保にしてお金を借りることです。

担保価値のだいたい6割から8割程度までのお金ならば借りることができ、一括して借りることも、また月々年金のように借り続けることも可能です。

これは借金ですから残高はどんどんと増えていくことになるのですが、基本的に返済を心配する必要はありません。というのも、返済は自分の死後に自宅を売却して行うことになるからです。

一方でリースバックとは、一旦自宅を売却してしまうのですが、そこに住み続けられなくなるわけではなくて、その家を引き続き賃貸住宅として貸し出してもらい、自分は毎月家賃を払って住み続けるという方法です。

自宅に家賃を払うというのは何か変な気分がするかもしれませんが、このリースバックでは最初に自宅を売却してしまっているのですからその時点でかなりのまとまったお金が手に入ることになります。

この2つの方法は似ている点も多いですが、もちろん異なる点もあります。

どちらが良いか悪いかというのはもちろん一概には言えません。

自分のライフスタイル、そして家族のライフスタイルも考えに入れたうえで、どのような生き方が一番よいのかを慎重に検討して決める必要があるでしょう。

どちらも、かなりのまとまったお金が動くことになります。

住宅ローンが残っている場合、リバースモーゲージは使えるの？

リバースモーゲージは、家を担保にして老後資金を受け取ることができるサービスです。まだ取り扱っている銀行はそれほど多くはありませんが、人によってはメリットの大きいサービスです。

リバースモーゲージは、住宅ローンが残っている人でも利用ができます。

むしろ、住宅ローンが残っていて、老後の生活に不安を覚えている人におすすめのサービスであると言えます。

一般的な銀行融資は、65歳以上の人は対象外となっていることが多いですが、リバースモーゲージでは65歳以上の人を対象にしています。

年齢が高くても融資を受けられるということが、リバースモーゲージのメリットの1つです。

例えば、住宅ローンの残高が1000万円であり、リバースモーゲージで1500万円を借りたとします。

すると、そのうち1000万円を使って住宅ローンを一括返済することができます。残った500万円は自由に使うことができます。

リバースモーゲージのメリットの1つに、月々の返済が利息だけでよいということがあげられます。

借りた金額が1500万円、金利が2.0％なら、月々の支払いは2万5千円ですみます。

元本は一向に減りませんが、死亡した後に家と土地を売って返済をしてしまうので、大きく不動産の価値が落ちない限りは、返済ができなくなる心配はありません。

契約者が死亡しても、配偶者が生きており、条件を満たしていれば、引き続きその家に住み続けることができます。

このように、メリットの大きいサービスですが、もちろんデメリットも存在します。

基本的に、不動産の価値の50％程度までしか融資を受けられません。

一戸建ての価値が3000万円なら、1500万円程度までしか融資を受けられないということです。

そのため、ある程度価値の高い一戸建てを保有している人でないと、利用ができません。

また、ほとんどの銀行では、一戸建てに対象を限っています。マンションを対象としているリバースモーゲージもありますが、ごく一部の銀行に限られてしまいます。

リバースモーゲージと住宅金融支援機構

住宅融資保険を活用した高齢者を対象としたリバースモーゲージ型住宅ローンの取り扱いを、フラット３５で知られている住宅金融支援機構が扱っています。厳密には、リバースローンとは少し違いますが公的な融資の色合いが強く、安心感があります。利用する場合は、銀行経由で融資をうけることになります。
他の金融機関が取り扱うリバースモーゲージと違うのは用途が特定されていることです。以下の用途で適用されます。

①自分が住んでいる家のリフォームの資金
②申込者本人の居住住宅の建設資金または購入資金（戸建ての住み替え、マンションへの住み替え資金）
③子所帯等の住宅取得資金（子世代の負担軽減）
④サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金
⑤住宅ローンの借り換え、住宅ローンと併せてリフォームを行う場合の資金、併せて融資申し込みで両者が対象になります。中古住宅購入も可能）

開始当時は、リフォーム資金に限定されていましたが、かなり拡大されています。申込者本人の要件としては次のすべてを満たすことが必要になります。

①借入申込の年齢が６０歳いじょうであること
②毎月支払い方式の場合、総返済負担率（他の借入を含めた返済率）
・年収４００万円未満のかたは３０％未満
・年収４００万円以上のかたは３５％以下
フラット３５と同じ返済率であり安定収入に重点が置かれています
③借入申し込みにあたって金融機関からカウンセリングを受けること
④借り換えの場合は、以下の要件が満たされること
・借り換え申し込み日において、既存の住宅ローンの遅延がない
・借り換え後のローンの債務者と既存の住宅ローンの債務者が同一である

返済方法としては、元金は債務者全員が亡くなられたときに、担保物件の売却または相続人からの返済により一括で支払ます。利息の返済方法は選択です

・利息の支払いを毎月行い、元金は債務者全員が亡くなられたときに一括返済する
・債務者全員が亡くなられたときに元利金一括返済する。利息は併せて契約終了時に一括支払い

担保としては、現在居住する家に、金融機関を第一順位とする抵当権を設定します。通常のリバースモーゲージは根抵当権の設定が条件となりますのでここが違います。

自治体が扱うリバースモーゲージについて

リバースモーゲージとは、自分の所有する不動産を担保にしてお金を借りることを指します。多くの場合、高齢者で、資産として不動産は持っているけれども現金収入が少ないという人が活用できる仕組みです。自治体が扱っている場合もありますが、その場合でも自治体が直接取り扱っている場合と、実業務を金融機関に委任している場合とがあります。

具体的には、まず自分の所有する不動産の評価額を計算します。多くの場合は自分の住んでいる自宅でしょうが、別に自分が住んでいる必要はなく、自分が所有している不動産であればどんなものでも構わないのですが、自分が住んでいる不動産である場合が多いでしょう。

その評価額がつまりその不動産の担保価値ということになりますが、もちろん不動産の価値は一定ではありません。価値が上昇することもあれば下落することもあります。さらに、あくまでそれを担保にしてお金を借りるわけですから、借りたお金には金利がかかります。いずれはそれも含めて返済しなければなりません。この金利分も考慮する必要がありますが、金利についても一定ではありません。上昇することもあれば低下することもあるのです。

このようなことを計算に入れて、担保価値のうちいくらくらいまでであれば貸しても問題なさそうかを検討します。5割とかそういったレベルになることが普通です。これを一括して借りることもありますし、毎月分割して借りることもできます。月々の生活費となるわけです。場合によっては、毎月分割して借りた上に、まとまったお金が必要になったときは借りることのできる上限までの範囲で借りれる場合もあります。

リバースモーゲージは借金である以上返済が必要ですが、これは契約者の死後に行われるのが普通です。契約者の亡くなった後に、その所有していた不動産を市場価格にて売却し、その売却益で借金とその利息を返済します。もちろん売却益に余剰が生じればそれは相続人に渡ることになります。

リバースモーゲージの利息について

リバースモーゲージと利息と言われてもあまりピンと来ない人がいるかもしれませんが、これは実はかなり重要なことで、しっかりと意識しておかないといけません。理解するためにはまず第一に、リバースモーゲージとは借金であるということを知る必要があります。

リバースモーゲージとは自宅を担保に入れて、その担保価値に見合ったお金を借りることができるという仕組みです。一括で借りるようなこともありますし、月々一定の金額を借りて生活費の補填とするというケースもあるでしょうが、いずれにしても最も基本となる物の考え方は、手にしたそのお金は借金だということです。

借金である以上、カードローンやキャッシングなどと同じく、利息がついて回るのはどこのどんな世界でも同じです。何に対して利息が付くかというと、それは借金の総額、残高に対してかかるのです。

ここで普通のカードローンやキャッシングを考えてみましょう。例えば100万円を借りて、毎月10万円を返済するとします。そうすると、初めは残高の100万円に対して利息がかかりますが、返済が進むにつれて当然残高は減ってゆきますから、その分だけ利息も少なくなっていきます。普通のカードローンはキャッシングでは最初はなかなかつらく、元本がなかなか減らないけれども、そのうちに楽になってくるわけです。

ところがリバースモーゲージの場合は全く別の現象が起こります。毎月一定の金額を手にするわけですがこれが全て借金であることは先に説明したとおりです。では返済はいつどのようにするのでしょうか。実は返済は最後の最後まで行われないのです。契約した人が亡くなるとか、10年とか20年といった年月が経過して契約満了になったときに、自宅を売ってそのお金で初めて一括返済するのです。

つまり、毎月毎月、借金の残高は増えてゆくことになります。その分、利息負担も年月が経つにつれて重くなっていくということです。これがリバースモーゲージの利息の特徴です。

リバースモーゲージの利息について

リバースモーゲージと利息と言われてもあまりピンと来ない人がいるかもしれませんが、これは実はかなり重要なことで、しっかりと意識しておかないといけません。
理解するためにはまず第一に、リバースモーゲージとは借金であるということを知る必要があります。

リバースモーゲージとは自宅を担保に入れて、その担保価値に見合ったお金を借りることができるという仕組みです。
一括で借りるようなこともありますし、月々一定の金額を借りて生活費の補填とするというケースもあるでしょうが、いずれにしても最も基本となる物の考え方は、手にしたそのお金は借金だということです。

借金である以上、カードローンやキャッシングなどと同じく、利息がついて回るのはどこのどんな世界でも同じです。
何に対して利息が付くかというと、それは借金の総額、残高に対してかかるのです。

ここで普通のカードローンやキャッシングを考えてみましょう。
例えば100万円を借りて、毎月10万円を返済するとします。
そうすると、初めは残高の100万円に対して利息がかかりますが、返済が進むにつれて当然残高は減ってゆきますから、その分だけ利息も少なくなっていきます。
普通のカードローンはキャッシングでは最初はなかなかつらく、元本がなかなか減らないけれども、そのうちに楽になってくるわけです。

ところがリバースモーゲージの場合は全く別の現象が起こります。
毎月一定の金額を手にするわけですがこれが全て借金であることは先に説明したとおりです。
では返済はいつどのようにするのでしょうか。
実は返済は最後の最後まで行われないのです。
契約した人が亡くなるとか、10年とか20年といった年月が経過して契約満了になったときに、自宅を売ってそのお金で初めて一括返済するのです。

つまり、毎月毎月、借金の残高は増えてゆくことになります。
その分、利息負担も年月が経つにつれて重くなっていくということです。
これがリバースモーゲージの利息の特徴です。

リバースモーゲージの金利について

リバースモーゲージですが、金利がかかります。
そもそもリバースモーゲージとは、自宅を担保にしてお金を借りることです。
普通は毎月の生活費の補填のため月々一定の金額を借りますが、もしまとまったお金が必要になったときはその金額を借りることもできるようになっています。

自宅持ち家を持っているけれども、貯金や年金などの生活費が足りないというような人が、自宅を手放すことなく生活資金を借りることができるというメリットがあります。
もし自宅を売却してしまうと、一括して売却した金額を手にすることができ、それは借金ではなく自分のお金になりますから金利がつくようなことはありませんが、自宅に住み続けることはできなくなってしまいます。

リバースモーゲージの場合は自宅にはそのまま住み続けることができるというのが大きなメリットですが、手にしたお金は自分のお金ではなくあくまで借金なのですから、当たり前のこととしてその残高には金利がかかるのです。
これがリバースモーゲージと金利の一番分かりやすい説明になります。

普通にカードローンなどでお金を借りた場合、その残高は返済とともに減っていきます。
たとえ金利は一定でも、借り入れ残高が減っていくにつれて利息負担も減っていくことになりますが、リバースモーゲージの場合は全くこの逆になります。
最初は借り入れ金が0円ですが、毎月毎月お金を借りていくわけですから、残高は次第に詰みあがっていくことになります。
すると、金利が一定でも、利息負担については増えていくことになります。
複利計算の場合は利息が利息を生むことになりますから、加速度的に残高が増えていくことになります。

また、金利が予想以上に上昇すると、より負担も大きくなってしまうことになります。
現在は確かに低金利時代ですが、これがいつまでも続くとは限りませんから、リバースモーゲージはこの点についても十分によく検討してから利用することが必要です。